"مصراوي" يرصد أبرز فوائد تعديلات قانوني الشهر العقاري

كتب- مصراوي:

اهتمت الحكومة، خلال الـ5 أشهر الماضية، بقانوني الشهر العقاري، حيث قدمت تعديلات على القانونين في هذا الشأن وهما القانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، والذي يتعلق بآليات تسجيل العقارات والشقق السكنية، وقانون رقم (4) لسنة 2018، بشأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة.

ويرصد مصراوي محطات العمل على تنظيم قانون الشهر العقاري والتي جاءت كالتالي:-

في أوائل العام الجاري قدمت الحكومة تعديلات على قانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، والذي يتعلق بآليات تسجيل العقارات والشقق السكنية وتمت إعادة القانون إلى الحكومة بتوجيهات من الرئيس عبدالفتاح السيسي، ثم تم إعادته مرة أخرى بعد إجراء تعديلات عليه وتم مناقشة داخل أروقة مجلس النواب وتوافقت عليه الأغلبية ووافق عليه المجلس نهائيًا وتم تطبيقه في 8 مايو الماضي.

وصدق الرئيس السيسي مؤخرًا، على القانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، والذي يتعلق بآليات تسجيل العقارات والشقق السكنية.

من جانبه أكد المستشار عمر مروان وزير العدل، أن قانون الشهر العقاري الجديد الذي أصدره الرئيس عبدالفتاح السيسي، تم الانتهاء من إعداد اللائحة التنفيذية الخاصة به حيث تم فصل الضريبة العقارية عن إجراءات التسجيل العقاري، ما يفتح الباب أمام أي مواطن يرغب في تسجيل العقار.

ولفتت وزارة العدل إلى أن الشهر العقاري ينظمه قانونين الأول القانون رقم 114 لسنة 1946 وهو قانون الشهر العقاري المهني، والثاني هو المنظم للجانب الإداري لموظفي الشهر العقاري برقم 5 لسنة 1964 وينظم المسائل الخاصة بالتعيين والفصل والترقية.

وأوضحت الوزارة، أن القانون، الذي أصدره الرئيس السيسي، ينظم عملية تسجيل الملكيات التي كانت تمثل إحدى مشكلات المجتمع، مؤكدة أن سبب الإحجام عن التسجيل هو اشتراط الملكية المسجلة وهو سبب تكرار العقود العرفية على العين الواحدة وتم إزالتها وإلغاء هذا الشرط في التعديلات الجديدة.

وأشارت وزارة العدل، إلى أن تعديلات قانون الشهر العقاري، تواجه الإحجام عن التسجيل من خلال تسهيل وتبسيط الإجراءات وإزالة العقبات التي تمنع تسجيل الملكية، كما أنها وضعت سقفًا لإنجاز المعاملة، وأصبحت المستندات المطلوبة غير معقدة وبسيطة وتحل الأزمات الخاصة بالعقود العرفية.

وفي 8 مايو الماضي، تم تطبيقه على أرض الواقع وصاحبه حالة من الرضا الشعبي لأنه حقق ضمانة قانونية للمواطن المشتري ورفع من القيمة العقارية للوحدة، فيما بسط إجراءات التسجيل بأي ورقة مرافق بعيدا عن تعقيدات وبرسوم مناسبة بحسب وحدة التسجيل.

إيجابيات التعديلات

تقدم طلبات تسجيل العقارات يدويًا أو إلكترونيًا من أجل التيسير على المواطن في ظل الرقمنة والتحول الرقمي، والتعديلات الجديدة من شأنها إنهاء إجراءات تسجيل العقارات خلال 30 يومًا أو 37 يومًا بحد أقصى عند التظلم، وهو ما ألغى ما كان يحدث في السابق عندما كان التسجيل يستغرق سنة وأكثر.

من أهم التعديلات التي أقرها القانون الجديد هو فصل سداد ضريبة التصرفات العقارية عن إجراءات التسجيل، فالشهر العقاري يتخذ إجراءات التسجيل بغض النظر عن سداد الضريبة على أن يخطر الضرائب لاتخاذ إجراءاتها في تحصيل مستحقات الدولة.

والقانون الجديد ألغى اشتراط تسلسل الملكية المسجلة، كما أنه لم يقصر تحديد البيانات المساحية على جهة واحدة، وتم فتح الباب أمام 5 جهات رسمية لتقديم بيانات المساحة، وإذا كان في الملف بيانات مساحية رسمية وبيانات العقار كما هي، فلا داعٍ لطلب كشف جديد عن المساحة.

وكذلك تم إلغاء الشرط السابق الذي يتعلق بضرورة أن يكون الشخص السابق للملكية قد سجل العقار، وتم الاستعاضة عن ذلك بتحديد مستندات في حالات محددة هي شراء عقار من بائع مسجل ملكية، أو أن تشتري عقارا من بائع معه عقد عرفي، أو أن تشتري دون مستندات، فلكل حالة المستندات الخاصة بها للتسجيل، وأن رسوم التسجيل تبلغ 500 جنيه.

كما أتاح قانون الشهر العقاري والتوثيق، تسجيل الحيازة الطويلة المكسبة للملكية من وضع اليد لمدة خمسة عشر عاماً، وكذلك تسجيل الحيازة القصيرة للعقارات المستندة إلى سند عُرفي لمدة خمسة أعوام، مع إلغاء مرحلة "مقبول للشهر" والاكتفاء بمرحلة "صالح للشهر".

ووضع القانون الجديد عقوبة مشددة بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تجاوز 50 ألف جنيه في حالة تقديم أوراق مزورة بغرض الحصول من خلالها على التسجيل مع عدم الإخلال بالعقوبة الأشد، ومنح إعطاء رئيس المأمورية أو أمين المكتب -بحسب الأحوال- الضبطية القضائية لضبط تلك المحررات المزورة واتخاذ اللازم في شأنها.

وتضمنت التعديلات الجديدة، عدة جوانب إيجابية عن تسجيل الشقق والعقارات، ويعد الجانب الأول أنه يساعد الدولة فى حصر الثروة العقارية للحفاظ عليها وتعظيم ملكية الأفراد، الأمر الذي سينعكس أثره على أداء الدولة فى ضبط الملكيات وحمايتها،حتى تكون بمنأى عن النزاعات التي طالما عُجت بها أروقة المحاكم وأجهزة السلطة القضائية.

والجانب الثاني يتمثل في تحقيق الحماية القانونية للملكية العقارية، وإنهاء أزمة التسجيل العقاري والقضاء على ظاهرة صعوبة وبطء التسجيل العقاري، والوصول إلى طريقة تسجيل عقاري تنهي حالة عزوف المواطنين عن اتخاذ إجراءات الشهر وصولاً لتسجيل الملكية العقارية.

الجانب الإيجابي الثالث للتعديلات الجديدة أنها تهدف إلى القضاء على معوقات الاستثمار العقاري ومنح البيئة الاستثمارية استقرارًا دائمًا بحصر الثروة العقارية والقضاء على ظاهرتي السرقة والاستيلاء على العقارات، وكذا غسل الأموال.

فيما جاء الجانب الرابع، أنه من شأن هذه التعديلات تغيير الرؤية السلبية نحو إجراءات الشهر من خلال اتخاذ بعض الإجراءات الميسرة، وتفعيل مواد الدستور فيما يتعلق بحماية الملكية.

والجانب الخامس، أن تلك التعديلات من شأنها أن تساعد الدولة نحو التحول الرقمي، ونقلها نقلة اجتماعية واقتصادية جديدة، فيما يمثل الجانب السادس في أن تلك التعديلات تتفق مع رؤية مصر للتنمية المستدامة 2030، والتي تسعى إلى تحقيق التنمية الشاملة.

وكذلك يعد الجانب الإيجابي السابع أن تلك التعديلات تسهم في القضاء تمامًا في إنهاء النزاعات القضائية حول الملكيات الخاصة.

المجتمعات العمرانية

ولم يمر شهر على تطبيق القانون الجديد، بشأن آليات تسجيل العقارات والشقق السكنية حتى انتبهت الحكومة على الوحدات السكنية التابعة للمجتمعات العمرانية، وهذه تمثل شريحة كبيرة من المواطنين عقب الزيادة في المجتمعات العمرانية وذهاب المواطن إليها فقدمت الحكومة تعديلات بشأن القانون رقم (4) لسنة 2018، بشأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة.

يتواجد مشروع القانون حاليًا في حلقة المناقشة بمجلس النواب حيث وافقت عليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس النواب، فيما من المنتظر أن يعرض على الجلسة العامة الأسبوع المقبل لمناقشته والموافقة عليه بشكل نهائي.

ونصت المادة الأولى من التعديلات على يستبدل بنص المادة (8) من القانون رقم (37) لسنة 2018 في شأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقارى فى المجتمعات العمرانية الجديدة، النص الآتى:

مادة 8

يلتزم المتصرف إليه من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بتقديم طلب الشهر وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في المادة (4) من هذا القانون خلال خمسة عشر يوما من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية لهذا القانون، أو تاريخ التصرف اللاحق على العمل بها.

وفي حالة عدم تقديم الطلب المشار إليه بالفقرة السابقة، أو تقديمه بعد الميعاد المذكور، أو عدم استكمال إجراءات الشهر لسبب يرجع إلى المتصرف إليه، يكون لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة على نفقة المتصرف إليه شهر التصرف، سواء كان صادرا منها مباشرة أو من الغير، وفي جميع الأحوال يكون لصاحب الشأن طلب شهر التصرف، وذلك كله وفقا للضوابط المقررة باللائحة التنفيذية لهذا القانون.

المادة الثانية

يصدر وزير العدل قرارا بتعديل أحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 37 لسنة 2018 المشار إليه لتنفيذ أحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ العمل به، وإلى أن يصدر هذا القرار يستمر العمل باللائحة التنفيذية المشار إليها فيما لا يتعارض مع أحكامه.

ويهدف مشروع القانون إلى أن الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة يأتي في مقدمة القوانين التي تمس مصالح الجماهير فهو ينظم شأنا هاما من شئونهم حينما ينزلون علي حكمه بوجوب شهر تصرفاتهم العقارية، وكانت الغاية من الشهر في تحقيق مصلحة عامة تتمثل في تهيئة سبيل العلم للكافة بما وقع من تصرفات على الأعيان التي يتعاملون فيها، فإن السبيل إلى تحقيق تلك الغاية ينبغي أن يكون ميسرا بعيدا عن التعقيد لا يحمل ذوي الشأن ما لا يطيقون.

ووفقا لقياس الأثر التشريعي، وفي ضوء ما كشف عنه التطبيق الفعلي للقانون اتضح تعديل ما تدعو الحاجة إلى تعديله من هذه الأحكام أو تدارك أوجه النقص فيها بهدف تبسيط الإجراءات وإزالة العقبات التي تقف حائلا دون المضي فيها مما هو مثار شكوى جمهور المتعاملين.

وطبقا لرأي المسئولين في مصلحة الشهر العقاري فتوجد رغبة لا توصف لشراء نماذج التسجيل في الشهر العقاري حيث أنه ينظم التسجيل والشهر في المجتمعات العمرانية طبقا للتعديلات المقترحة.

وقال المسئولون، إن قانون المجتمعات العمرانية كان يحتوي على مادة تعيق عملية تسجيل الأراضي الجديدة على الرغم من أن بعضها مرخصة من الدولة، حيث تحركت في تعديل القانون من أجل تسهيل إجراءات نقل التسجيلات للأفراد.

وأشاروا إلى أن القانون الجديد يجيز لهيئة المجتمعات العمرانية بأن تقوم بعملية التسجيل والايداع في المجتمعات العمرانية، وذلك لمواجهة تصاعد المتصرف إليه عند تقديم الطلب.

وأضافوا أنه في حالة توافر المطور تقوم هيئة المجتمعات العمرانية بعملية التسجيل على نفقة المطور "الدولة سمحت للمجتمعات العمرانية عملية التسجيل نيابة عن المطور وبالتالي فإن الدولة لن تقف صماء أمام مطور لا يرغب في التسجيل، مؤكدين أن هذه التعديلات ستقضي على جميع مشكلات الشهر العقاري داخل المجتمعات العمرانية الجديدة والتي رغم أنها مجتمع عمراني جديد وأرض بكر وأن الدولة هي التي قامت ببناء تلك المجتمعات إلا أنه كانت هناك مشكلة عزوف التسجيل مما دفع الدولة لتعديلات جوهرية.