رغم التسهيلات.. ارتفاع الأسعار وتراجع القدرة الشرائية يضربان العقارات

كتب- محمد عبدالناصر:

يمر القطاع العقاري في مصر بمرحلة تغيرات على جميع الأصعدة؛ نتيجة تغير الزيادة في المعروض من الوحدات وتراجع القدرة الشرائية، بجانب تباطؤ البيع بالإضافة إلى عدم تنوع آليات التمويل.

ووفقا لمؤشر عقار ماب، بدأ التراجع على طلب شراء العقارات منذ شهر أكتوبر الماضي بنسب وصلت إلى 12%، وبرر المؤشر حالة التراجع بالتزامن مع انتهاء موسم الصيف وبدء موسم الشتاء الذي عادة ما يشهد حركة عقارية بطيئة.

لكن في ظل تراجع المبيعات، أكد المطورون العقاريون أن أسعار الوحدات السكنية ترتفع بنسب مختلفة تتجاوز الـ20% خلال الأسابيع المقبلة؛ نتيجة قرار رفع الدعم عن المواد البترولية والكهرباء.

القدرة الشرائية تغيرت

يقول الدكتور إبراهيم مصطفى الخبير الاقتصادي، إن السوق العقاري يمر بحالة من الركود في المبيعات، مفسرا ذلك، بأن الطبقة المتوسطة التي كانت الأساس في شراء العقارات أثرت عليها القرارات الاقتصادية بشكل كبير ولم تعد كما كانت قبل قرار التعويم في نوفمبر 2016.

وأكد الخبير الاقتصادي، أن أسعار الوحدات السكنية في الفترة الحالية لا تتناسب مع القدرة الشرائية للمستهلكين ومعدلات الدخل لهم التي لم تعد تتحمل الدخول في أقساط جديدة لشراء وحدة سكنية، ومن اشترى وحدة في وقت سابق مازال يعاني من سداد أقساطها حتى الآن.

وتابع: السبب الثاني لحالة الركود في عمليات البيع يرجع إلى زيادة المعروض من الأراضي والوحدات السكنية خلال الفترة الأخيرة بجانب تنافس الشركات العقارية من حيث التصميمات والأسعار في جذب العملاء.

وأشار إلى أنه بالرغم من تحذيرات المطورين العقاريين من زيادة الأسعار، إلا أسعار العقارات ستشهد زيادات طفيفه ولن تكون بالشكل الذي يتحدث عنه المستثمرين والمطورين.

وأوضح مصطفى، أن أزمة القطاع العقاري الآن تتمثل في شقين، أولا حركة إعادة البيع والتي تراجعت بشكل كبير مؤخرا وتكدس المعروض منها، وثانيا حركة المبيعات الجديدة ذاتها من خلال تغير العروض السنوية وطرق السداد والتسهيلات والعروض على فترات طويلة في ظل مشروعات يتم الترويج لها ولم يتم البدء في تنفيذها.

وأشار إلى أن المطورين العقاريين في حاجة إلى دراسة السوق، وهناك حالة للترويج بأن أسعار العقارات سترتفع بنسب تصل إلى 30% لكن من سيشتري وحدة سكنية يتجاوز المتر بها 18 ألف جنيه في ظل ارتفاع تكاليف المعيشة.

الإقبال يتراجع

وفي أكثر المدن التي شهدت إقبالًا على عمليات الشراء خلال السنوات الماضية، إلى أن المؤشر، أكد أن عمليات الطلب على الشراء تراجعت في القاهرة الجديدة بنسبة 33% في آخر 12 شهرًا، بينما زادت الأسعار 6.2%، وفي مدينة 6 أكتوبر كان معدل الإقبال على الشراء متوسطًا، وزادت الأسعار 16.4% آخر 12 شهرًا.

ويقول المهندس هشام طلعت مصطفى، رئيس مجلس إدارة شركة طلعت مصطفى القابضة، السوق العقاري في مصر، بأنه لا يمر بأزمة في معدلات الطلب، والمشكلة الحقيقية في تغيرات أوجه الطلب، خاصة أن أسعار الوحدات لا تتناسب مع الفائض المالي للشريحة السكنية المستهدفة.

وأكد طلعت، أن السوق العقاري يحتاج إلى آليات تمويلية جديدة تحافظ على استمرار عمل السوق وتقدم تمويلًا طويل الأجل، لافتًا إلى أن السوق شهدت تغيرات عقب التعويم، من خلال منح الشركات العقارية فترات سداد طويلة للعملاء وتقليل مساحات الوحدات ما حافظ على حركة البيع، ومع ارتفاع تكلفة البناء والتشييد زادت أسعار العقارات بنسبة 80% منذ 2016.

وعن آليات التمويل الجديدة، أوضح المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، أن إيجاد آليات للتمويل العقاري يمثل الحل الأمثل لمواجهة كل التحديات التي تواجه الشركات العقارية، لافتًا إلى أن هناك مشكلة رئيسية داخل القطاع العقاري تتمثل في عدم قدرة العملاء على إثبات الدخل الخاص بهم عند الحصول على تمويل عقاري.

وأضاف شكري، أنه تم التوصل لاتفاق مع البنك المركزي على تجديد مبادرة التمويل العقاري لوحدات الإسكان فوق المتوسط، والتي انتهت في يناير الماضي، على أن يبدأ تطبيقها خلال شهر يوليو المقبل بفائدة 10.5%، لافتًا إلى أن التغيرات التي طرأت على السوق نتيجة تبعات الإصلاح الاقتصادي أجبرت الشركات على بيع وحداتها بالتقسيط على فترات وصلت إلى 8 و10 سنوات، ما أثر على السيولة المتاحة لديها.

وتوقع شكري نشاطًا كبيرًا في حركة البيع خلال الفترة المقبلة بعد المبادرة التي أطلقها البنك المركزي لتمويل الوحدات، والتي يمكن أن تمول المشروعات العقارية لمدة 6 سنوات بعد استلام الوحدة، لافتًا إلى أن الخطوة المقبلة التي تسعى إليها وهي منح التمويل العقاري للمطورين العقاري لتمويل الوحدات تحت الإنشاء، حتى يخف الضغط التمويلي على شركات الاستثمار العقاري، الأمر الذي سينعكس على نشاط القطاع بأكملة وسيفيد أطراف السوق من الدولة والمطورين والعملاء.

حلول المطورين

وارتفعت أسعار العقارات خلال العام الماضي أكثر من مرة، وارتفع سعر العقارات 5% بسبب توابع القرارات الاقتصادية التي تم تنفيذها في عامي 2016 و2017، ليتبعها زيادة تراوحت بين 10% وحتى 15% بسبب زيادة أسعار الوقود والكهرباء في منتصف العام الماضي، بحسب خبراء العقارات.

وشهد 2018 والربع الأول من 2019 استمرار توجهات القطاع العقاري والتي تتمثل في تقليل مساحات الوحدات والتي وصلت إلى 70 مترًا وفي بعض الاحيان يتم تنفيذ وحدات استوديو أقل من 50 مترًا، بعد أن كانت مساحة الـ150 متر هي المسيطرة على أغلب المساحات، بجانب مد فترات السداد والتي تجاوزت 10 سنوات لتشجيع العملاء على اتخاذ قرارات الشراء.

تراجع في عدد الوحدات

قال أيمن سامي، مدير مكتب شركة جيه إل إل للاستشارات العقارية في مصر، إن السوق العقاري شهد تباطؤا في الإقبال على عمليات الشراء، الأمر الذي ينعكس على تراجع عدد الوحدات التي يجرى تسليمها للعملاء خلال العام الجاري مقارنة بالعام السابق.

وأكد سامي أن زيادة أسعار الوحدات خلال السنوات الأخيرة بشكل تدريجي، أصبحت أكبر من زيادة الدخول للمواطنين، ما أدى إلى بطء بيع الوحدات في السوق الثانوي.