تبدأ بالبنوك.. "روشتة" مطورين عقاريين لنجاح مبادرة التمويل العقاري 3%

كتبت- شيماء حفظي:

وجه الرئيس عبد الفتاح السيسي، أمس الأحد، البنك المركزي بإطلاق برنامج جديد للتمويل العقاري لصالح الفئات من محدودي ومتوسطي الدخل لدعم قدرتهم على تملك الوحدات السكنية، من خلال قروض طويلة الأجل تصل إلى 30 سنة وبفائدة منخفضة ومبسطة لا تتعدى 3%.

وقال خبراء في التطوير والتمويل العقاري، تحدث إليهم مصراوي، إن هناك عددا من الإجراءات التي يجب اتباعها لتحقيق هدف المبادرة، وأهمها دور البنوك التي ستوفر التمويل اللازم لهذه المبادرة.

وأعلن جمال نجم نائب محافظ البنك المركزي المصري أن المبلغ المخصص لمبادرة التمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل يصل إلى 100 مليار جنيه قابل للزيادة في حال كان الإقبال عليها كبيرا من المواطنين.

وطالب الخبراء البنوك بتسهيل إجراءات التمويل للحصول على الوحدة السكنية بما يسد فجوة التمويل التي يعاني منها القطاع العقاري الذي يتمتع بطلب حقيقي ومعروض كبير.

كما طالبوا بضرورة مشاركة شركات القطاع الخاص في المبادرة لتفادي كساد الوحدات التي ينتجها في حال استحوذ القطاع العام على هذه الشريحة بالكامل.

نجاح المبادرة في يد البنوك

يقول محمد الجزار، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة عبد اللطيف جميل للتمويل، لمصراوي، إن المبادرة هي مصدر لسد فجوة التمويل اللازمة لتلبية طلب مرتفع جدا على العقارات يقابله عرض كبير جدا غير نشط، فهناك احتياج كبير لدى الأفراد لتملك وحدات سكنية لكن ليس لديهم القدرة المالية اللازمة لتلبية هذا الاحتياج وهو ما توفره المبادرة.

وأضاف أن على البنوك أن تسهل من إجراءات منح التمويلات لتحقيق أقصى استفادة من هذا الوسيط، مع الأخذ في الاعتبار المخاطر الائتمانية التي يواجهها القطاع المصرفي.

وتابع الجزار: "أعتقد أن هناك حلولا يمكن أن تضعها البنوك مثل رهن العقار وإمكانية التصرف فيه بما يضمن لها أموالها وبما يسهل حصول الأفراد على التمويلات".

وقال وليد السويدي، عضو لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال، لمصراوي، إن إنجاح المبادرات الحكومية يقع بشكل أساسي على عاتق البنوك، لأنها من يضع شروط منح التمويلات.

"يجب أن تتيح البنوك المزيد من التسهيلات للأفراد لتملك الوحدات السكنية، خاصة في ظل توافر مساحات كبيرة من الأراضي وعدد كبير من المعروض في القطاع العقاري يمكن تنشيطه في حال تنفذ المبادرات بشكل أفضل"، بحسب السويدي.

مواصفات الوحدة السكنية

يرى الجزار أن بعض الشروط المتعلقة بالوحدات السكنية التي من المتوقع أن تتضمنها المبادرة، والتي تضعها البنوك، هي شروط منطقية، فلابد أن يكون هناك عقار قائم متمتع بكامل المرافق وقابل للتسجيل.

أما فيما يتعلق بالمساحة أو الأسعار فهذه المواصفات تحدد وفقا للطبقة الاجتماعية التي تتمتع بالمبادرة، لذلك فمستوى أسعار 500 ألف جنيه مناسبة جدًا لشريحة محدودي الدخل، وفقا للجزار.

وقال: "إذا كان سعر الشقة 200 ألف جنيه مع محفزات التمويل بسعر الفائدة 3% وعلى 30 سنة، سيصبح قسط القرض 800 جنيه شهريا، وإذا كان سعرها 500 ألف سيصبح قسط القرض 2000 جنيه، وهو ما يعادل الإيجار الشهري في شقة إيجار، وهذا يدعم شريحة محدودي الدخل بشكل كبير جدًا من خلال دعم الدولة المقدم لهم وهم الأحق بالانتفاع به".

وقال محمد هاني العسال، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة مصر إيطاليا العقارية، لمصراوي، إنه لابد أن يتم تسليم الوحدات كاملة التشطيب لأن "الفقير فقير، فتسليمه وحدة سكنية تحتاج مبلغا ماليا آخر للتشطيب سيمثل عبئا وعائقا عليه، لذلك الأفضل أن يتم تسليمه وحدة جاهزة للسكن".

وفيما يتعلق بسعر الوحدة في المبادرة، قال العسال إن السعر مرهون بقرار الحكومة تجاه الجهة التي ستتولى تنفيذ الوحدات، وإذا ما كانت الحكومة ستبني مباشرة للمستفيدين من المبادرة أم ستوفر التمويل ويتولى القطاع الخاص البناء، لكن بشكل عام فإن أسعار الوحدات يجب أن تكون مناسبة لشريحة محدودي الدخل ومستوى دخلهم.

الشراكة مع القطاع الخاص

يقول محمد هاني العسال إن هناك 3 سيناريوهات لتطبيق المبادرة التي تستهدف بشكل أساسي "تحقيق العدالة الاجتماعية للفقراء ليتمكن من شراء الوحدة السكنية بفائدة 3% وعلى 30 سنة".

وقال إن أول هذه السيناريوهات يتضمن أن تتولى الحكومة بناء الوحدات السكنية مباشرة، والسيناريو الثاني أن يتم تنفيذ الوحدات بالمشاركة بين القطاع الخاص والحكومة بحيث تنفذ شركات التطوير العقاري المشروع وتسلمه للحكومة ثم تتولى الحكومة توزيعه على المستحقين.

أما السيناريو الثالث فهو أن يتم تنفيذ الوحدات السكنية من خلال المطور العقاري بشكل منفرد، وفي هذه الحالة سيبيع الوحدة بهامش ربح، وفقا للعسال.

وأضاف العسال أن كل السيناريوهات يمكنها تحقيق الغرض من المبادرة والتي تكمن في "توفير مسكن للفقراء"، مشيرا إلى أنه يرى أن من الأفضل أن تتم المبادرة بالمشاركة بين الحكومة والقطاع الخاص.

وقال محمد الجزار إنه لكي تأتي المبادرة بثمارها يجب ألا تقتصر على الوحدات السكنية التي توفرها وزارة الإسكان، وإن كان يمكن أن تمثل جزءا فيها.

وأضاف: "لابد أن تعتمد النسبة الأكبر على إتاحة الاستفادة من التمويل لأي شخص يشتري عقارا من أي شخص طالما هناك ضمانات للبنوك الممولة".

ويرى السويدي أن "المبادرة لم تعلن تفاصيلها إذا ما ستكون قاصرة على الأفراد فقط أم على شركات التطوير العقاري أيضا، وهل هي مثل مشروعات الإسكان الاجتماعي أم هي توفير تمويلات لوحدات سكنية لكنها بشكل عام مخصصة فقط للأفراد، وإن كنت أتمنى أن تتم بالشراكة مع القطاع الخاص".

وأضاف أنه من الأفضل أن يتم تنفيذ المبادرة بالتعاون بين الحكومة والقطاع الخاص بما يساهم في تنشيط أعمال القطاع العقاري بشكل عام، وحتى لا تتسبب في حالة كساد للقطاع الخاص.

"يمكن أن تتولى الحكومة تسهيل التمويل المخفض من خلال البنوك، مع اتخاذ كافة الضمانات، فيما يتاح للقطاع الخاص مسؤولية تنفيذ الوحدات باشتراطات أيضا يمكن الاتفاق عليها، وتكون هذه الطريقة مفيدة لجميع الأطراف"، بحسب السويدي.