بعد حُكم الدستورية الجديد.. أحكام وقوانين نظمت امتداد "الإيجار القديم"

كتب- محمود سعيد:

في حُكم جديد يُرسخ حق الملكية، أبطلت المحكمة الدستورية العليا نص المادة نص المادة 8 من القانـون رقم 111 لسنة 1975، وعجز المادة الثانية من القانون رقم 112 لسنة 1976.

الحُكم الصادر يُبطل ما تضمنته المادتين من "تخويل وزير المالية بقرار منه، أن يحل بأثر رجعي، إحدى الجهات الحكومية في عقود إيجار الأماكن، التي كانت تستأجرها المؤسسات العامة الملغاة رغم انتهاء مدد عقود ايجارها طبقا لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 السارى وقتئذ. مشيدة قضاءها على سند من افتئات هذين النصين على حق الملكية وإخلالهما بحرية التعاقد باعتبارها فرعًا من الحرية الشخصية.

ويعني الحُكم الصادر أن المحكمة الدستورية أبطلت سُلطة وزير المالية في إحلال جهة حكومية بديلًا لمؤسسة عامة ألغيت في عقود الإيجار رغم انتهاء مدة العقد.

وسبق أن أصدرت الدستورية أحكام عدة توضح كيفية امتداد عقود الإيجار كالتالي:

1 - إخلاء الأماكن السكنية:

في حكمٍ صادر عام 2002، أكدت المحكمة الدستورية العليا أن عقد إيجار "المسكن" لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين إذا بقيّ فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه (أقارب الدرجة الأولى) الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك على أن يلتزموا بكافة أحكام العقد، وبذلك يكون العقد ممتدا إليه وليس مستأجراً أصليًا، على أن تعود العين المؤجر لمالكها الأصلي بوفاة آخرهم أو الترك وهو ما يعني أن امتداد العقد بات لمرة واحدة فقط.

ويعني الحكم أنه في حالة وفاة المستأجر الأصلي أو تركه المكان المؤجر للسكن، يمتد عقد الإيجار لأقارب الدرجة الأولى (الأب والأم والأبناء والزوجة) وذلك لمرة واحدة فقط (أي لا تمتد لأبنائهم).

2 - إخلاء الأماكن التجارية (المحلات):

قضت المحكمة الدستورية السبت الماضي، بدستورية المادة الأولى من قانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن غير السكنية (المحلات).

ونصت المادة الأولى من القانون المطعون عليه على أنه "إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي الحق بموت المستأجر الأصلي طبقا للعقد، ويستمر لصالح الأزواج والأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا وإناثا من قصّر وبُلّغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بوساطة نائب عنهم. واعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشر القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة".

ويترتب على الحكم عدم انتهاء العقد بوفاة المستأجر الأصلي، بل يمتد لأقارب الدرجة الأولى والثاني، وينتهي العقد بوفاة آخر المستفيدين منهم ولمرة واحدة فقط.

3 - إخلاء الأماكن الاعتبارية (الشركات - الأندية - المستشفيات - البنوك - سفارات):

أبطلت المحكمة الدستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني".

ويعني الحكم الصادر أن المحكمة أبطلت "منع الملَّاك من المطالبة بإخلاء المكان إذا انتهت مدة العقد المتفق عليه"، وبالتالي يحق للمالك مطالبة الأشخاص الاعتباريين بالإخلاء فور انتهاء العقد.

وتنفيذًا لحُكم الدستورية السالف، صدَّق الرئيس السيسي في مارس 2022 على القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية "الشركات والمؤسسات والهيئات" لغير غرض السكنى.

قانون الإخلاء الجديد منح المستأجرين مهلة 5 سنوات لتوفيق أوضاعهم والإخلاء (تنتهي في 2027) أو التوصل لاتفاق جديد مع الملاك، وخلال الـ5 سنوات، تزيد القيمة الإيجارية لتكون 5 أمثال القيمة القانونية السارية مع بداية التطبيق، وتزاد سنوياً وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15% خلال السنوات الأربعة التالية.