من الإيجار إلى العقود.. هل يجوز قانونًا "التخفيض والتأجيل" بسبب كورونا؟

كتب- محمود السعيد:

فرض قرار الحكومة المُطبَّق منذ 25 مارس الماضي بحظر التحرك من السابعة مساءًا وغلق المحال المحال التجارية والحرفية من الخامسة تساؤلًا حول الإمكانية القانونية لطلب تأجيل الالتزامات التعاقدية أو تخفيض الأجرة.

وعقب قرار حظر التحرك اضطر عدد من الشركات إلى تخفيض العمالة مع إلغاء وردية العمل المسائية التي تنتهي في الثانية عشر صباحا مما قد يؤثر على التزاماتهم التعاقدية، فيما اشتكى مستأجرين لمحال حرفية في حديثهم لمصراوي من انخفاض الدخل بالتزامن مع موعد الإغلاق الجديد.

يقول وليد سامي، المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة في بحث قانوني أعده مؤخرا، إن الأوضاع الحالية الناتجة عن إجراءات مجابهة فيروس كورونا المستجد يحكمها حالتان في القانون المصري وهما (القوة القاهرة والحوادث الطارئة).

تأثير نظرية الحوادث الطارئة على العقود:

الحوادث الطارئة تعني وقوع حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وهي محكومة بأربعة ضوابط: (وجود عقد - وقوع الحادث بعد إبرام العقد - غير متوقعة - تجعل تنفيذ الالتزام "التعاقد" مرهق) بالعكس من نظرية القوة القاهرة التي يمكن توقع حدوثها كاختلاف سعر الصرف.

وعن تأثير "الحوادث الطارئة" على العقود التجارية، أوضح "سامي" في حديثه لمصراوي، أن المادة 147 من القانون نصت على أن "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون.

لكن المادة السالفة أضافت أنه إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن فى الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وان لم يصبح مستحيل، صار مرهقا للمدين (التاجر أو المصنع أو الحرفي) بحيث يهدده بخسارة فادحة جاز للقاضي تبعًا للظروف وسد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول.

وأوضح المحامي أن إجراءات فيروس كورونا تعد ضمن الحوادث الطارئة وبالتالي قد تجيز عدم الالتزام بالتعاقدات (مثل توريد بضائع) في حالة الشركات أو المصانع ولا يستطيع الطرف الثاني طلب التعويض، لكنه يؤكد أن تقدير الأمر برمته متروك لمحكمة الموضوع.

ماذا عن تأثير نظرية الحوادث الطارئة على الإيجارات؟

وفق البحث، فإنه في ظل الإجراءات الاحترازية المتخذة لمجابهة فيروس كورونا، يجوز مدّ مواعيد دفع الإيجار وفق تقدير المحكمة ومدى تطبيقها لنظرية الحوادث الطارئة بكون "الالتزام مرهق للمدين" فتحكم بتأجيله أو استحالة تنفيذه.

تنص المادة 215 من القانون المدني على أنه "إذا استحال على المدين أن ينفذ الالتزام عينا حُكِم عليه بالتعويض لعدم الوفاء بالتزامه، ما لم يثبت أن استحالة التنفيذ قد نشأت عن سبب أجنبي لا يد له فيه" مثل الحروب والأوبئة والكوارث الطبيعية.

و"ينقضي الالتزام إذا أثبت المدين أن الوفاء به أصبح مستحيلا عليه لسبب أجنبي لا يد له فيه" وفق المادة 373 من القانون.

ويشير المحامي وليد سامي إلى أنه إذا ارتأى المستأجر أن الالتزام مرهق بالنسبة له وبعد رفض المؤجر تأجيل دفع الأجرة، يمكنه اللجوء للمحكمة بدعوى"تخفيض الوفاء بالالتزام" دافعًا بالظروف الطارئة، وهنا لمحكمة الموضوع قبول الطلب بتخفيض الدين أو تأجيله استنادا النواحي الفقهية وليست النصية.

ويمكن للمستأجر بكافة أشكاله (السكني والتجاري والاعتباري) رفع الدعوى أمام الأمور المستعجلة إذا طالت الظروف الطارئة عدة أشهر، لافتًا إلى أن الدعوى الموضوعية قد تستمر لأكثر من 8 أشهر بالإضافة لدرجات الطعن عليها.

حل آخر يقدمه البحث بقيام المستأجر بإنذار المالك بإرهاقه من سداد الدين في ظل الظروف الحالية، وبالتالي لا يمكن المؤجر رفع دعوى فسخ تعاقد لأنه سيتم رفضها بناءا على الإنذار.

وحتى الآن، من المقرر أن يستمر قرار حظر التحرك من السابعة مساءًا وحتى السادسة صباحًا، وغلق المحال العامة والتجارية من الخامسة مساءًا مع الإغلاق الكامل يومي الجمعة والسبت حتى 10 أبريل المقبل، وفق قرار مجلس الوزراء.