حتى لا تتعرض للنصب .. تعرف على أنواع عقود شراء الشقق السكنية

كتب -صابر المحلاوي:

"القانون لا يحمي المغفلين".. وكثيراً ما يسقط مواطنون ضحايا النصب والبيع الوهمي للشقق، والتي تزايدت في الفترة الأخيرة، حتى لا تقع فريسة في أيدي المحترفين الذين يرمون شباكهم على ضحاياهم بالعقود المزورة، مصراوي سأل محامين عن أنواع عقود شراء الشقق السكنية والفروق بينها.

يقول سعد عبدالعزيز، المحامي بالنقض، إن عقود البيع تنقسم إلى عقدين، الأول عقد البيع المسجل بالشهر العقاري، وهو الأساس الذي يجب أن يكون موجودًا تحت يد البائع، ويكون أصل العقد موجوداً بالشهر العقاري، موضحا أنه إذا فقد في أي وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه.

وأشار "عبدالعزيز" إلى أن العقد المسجل يكون محتويًا على رقم شهر وتاريخه، ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيطاً من قبل المشتري، وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري، ولا يستغرق سوى يوم واحد.

وأكد المحامي أن عقد البيع المسجل "العقد الأخضر" أفضل سندات الملكية ويحتوي على رقم شهر وتاريخ للشهر، ويمكن استخراجه من مأمورية الشهر العقاري المشهر بها بمعرفة أي شخص، حتى وإن لم يكن الطالب طرفاً فيه، وذلك بموجب رسم.

وعن النوع الثاني من العقود، يقول المحامي: عقد البيع الابتدائي، يكون محرراً بين طرفين "بائع ومشتري"، ولا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل، مشيرا إلى أن العقد الابتدائي له ثلاثة أشكال، "إما أن يكون حاصلا على حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشتري".

وأكد "عبد العزيز" أن العقد الابتدائي الموقع بين أطرافه ومختوم بخاتم النسر وممهور بـ"عبارة" نظر في تاريخ ورقم دعوى، يعنى أنه قد تم أخذ حكم بصحة توقيع البائع على هذا العقد، مشددا على ضرورة وجود حكم مختوم يتضمن هذا النص، "حكمت المحكمة بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ كذا.."، وقال: "هذا لا يعنى أن الوحدة محل العقد مسجلة، وهذا الختم ليس سندًا على تسجيل الوحدة، وإنما هو المنتشر بين الكافة، نظرا لتكلفته القليلة.

وتابع: "يجب أن يكون العقد محكوماً بصحة التوقيع عليه، ويجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه، حتى نصل إلى أقرب عقد مسجل للعقار، مع التأكد من صحة تلك العقود".

واختتم المحامي بالنقض حديثه، قائلا إن الشكل الأخير هو أن يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل على أي أحكام، وتكمن هنا خطورة هذا العقد، لأن أي شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها، مدعيًا أنه عقد صحيح، وفي حالة وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته، لأن العقد الابتدائي يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط .